Minderungsrecht bei Wohnflächenangabe, die nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient? - RA'in Paschen

Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist ein Mieter berechtigt, die Miete zu mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent abweicht. Der BGH hatte sich nunmehr mit der Frage zu befassen, ob dies auch dann gilt, wenn die Wohnflächenangabe im Mietvertrag ausdrücklich nicht der Festlegung des Mietgegenstandes dient. In dem konkreten Mietvertrag war ausgeführt:

„…Vermietet werden […] folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume…“.

Die tatsächliche Wohnfläche betrug 42,98 m². Der Mieter minderte daher die Miete und verlangte vom Vermieter die Rückzahlung eines Teils der Miete. Die Klage scheiterte vor dem Bundesgerichtshof, der ein Minderungsrecht ablehnte und insoweit ausführt:

„…Nach der Rechtsprechung des Senats liegt ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 I S. 1 BGB vor, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; ebenso BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 – XII ZR 254/10, NJW 2005, 2152 unter II 4 c aa – für das Gewerberaummietrecht). Davon ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat aber den Mietvertrag rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass die Parteien im vorliegenden Fall keine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche treffen wollten.

a)

Dabei kommt allerdings, worauf die Revision zutreffend hinweist, dem vom Berufungsgericht angeführten Umstand, dass die Parteien in § 1 des Mietvertrages – anders als in § 6 des Mietvertrages im Zusammenhang mit der Umlegung der Betriebskosten – nicht den Begriff der „Wohnfläche“, sondern den der „Größe“ der Wohnung verwendet haben, keine maßgebliche Bedeutung zu (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773). Das Berufungsgericht hat im Rahmen seiner Auslegung aber nicht entscheidend auf den in § 1 des Mietvertrages verwendeten Begriff der Größe der Wohnung, sondern in erster Linie auf die im nachfolgenden Satz dieser Regelung enthaltene Erklärung abgestellt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene, sondern sich der räumliche Umfang der gemieteten Sache aus der Angabe der vermieteten Räume ergebe. Dieses Auslegungsergebnis greift die Revision ohne Erfolg an.

b)

Da es sich bei dem Mietvertrag der Parteien um einen Formularvertrag handelt, unterliegt dessen Auslegung durch den Tatrichter angesichts der Änderung des § 545 I ZPO mit Wirkung vom 1. September 2009 der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (vgl. Senatsurteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09, WuM 2010, 476 Rn. 11). Auch dieser uneingeschränkten Nachprüfung hält die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung stand. Die Auslegung eines Formularmietvertrages unterliegt den rechtlichen Anforderungen, die für Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 10). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr.; Senatsurteile vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09, aaO Rn. 12; vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 244/08, aaO Rn. 11; vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Rn. 16 mwN; BGH, Urteil vom 12. Oktober 2007 – V ZR 283/06, NJW-RR 2008, 251 Rn. 8).

Entgegen der Auffassung der Revision führt die Zugrundelegung dieser Maßstäbe zu keinem anderen als dem vom Berufungsgericht gewonnenen Auslegungsergebnis. Bei objektiver Auslegung des Mietvertrages folgt bereits aus der Würdigung des Gesamtinhalts des § 1 des Mietvertrages, dass die darin genannte Größe der Wohnung nicht als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart werden sollte. Dies ergibt sich, worauf das Berufungsgericht zu Recht entscheidend abgestellt hat, aus dem Umstand, dass in den der Quadratmeterangabe unmittelbar nachfolgenden beiden Sätzen deutlich gemacht wird, dass die Quadratmeterangabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient, der räumliche Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Anzahl der gemieteten Räume ergibt.

c)

Anders als die Revision meint, ändert der Zusatz „wegen möglicher Messfehler“ hieran nichts. Denn an einer Wohnflächenvereinbarung fehlt es auch dann, wenn die Parteien nur wegen möglicher Messfehler davon abgesehen haben, die angegebene Quadratmeterzahl als Beschaffenheit einer Wohnung zu vereinbaren…“.

BGH, Urteil vom 10.11.2010 zum Aktenzeichen: VIII ZR 306/09.


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