Anforderungen an einen Widerspruch gemäß § 545 BGB - RA'in Paschen

Fordert der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben zur Räumung und Herausgabe der Mietsache auf, erklärt er damit im Sinne des § 545 BGB seinen Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung durch Fortsetzung des Mietgebrauches.

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietsache den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt für den Vermieter zu dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. In einem vom Oberlandesgericht Brandenburg zu entscheidenden Fall hatte die Vermieterin, die Klägerin, ein Gewerberaummietverhältnis am 01.10.2008 gekündigt und die Herausgabe der Mietsache verlangt. Die Räumung erfolgte nicht. Die Klägerin erhob im Oktober 2009 eine Räumungsklage. Die Mieterin, die Beklagte, wendet u. a. ein, das Mietverhältnis habe sich nach der Kündigung gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert, weil es an einem Widerspruch des Vermieters fehle. Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Brandenburg hat sich das Mietverhältnis nicht verlängert. Die Vermieterin hat ihren zur Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen dadurch erklärt, dass sie schon im Kündigungsschreiben zur Räumung und Herausgabe aufgefordert hat. Insoweit führt das Oberlandesgericht Brandenburg aus:

„… Zu einer stillschweigenden Verlängerung eines etwaigen Mietverhältnisses ist es entgegen der Auffassung des Landgerichtes nicht gekommen. Die Voraussetzungen des § 545 BGB liegen nicht vor. Es erscheint bereits fraglich, ob die Beklagte insoweit an ihrem bisherigen Vorbringen zur Weiternutzung des Mietobjektes überhaupt festhalten will, da sie nunmehr ausführt, sie habe das Objekt an ihren Ehemann „übertragen“. Jedenfalls sind die Voraussetzungen des § 545 BGB nicht gegeben, selbst wenn die Beklagte nach der Kündigung den Gebrauch der Räumlichkeiten fortgesetzt hat. Denn die Klägerin hat ihren der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen erklärt, indem sie schon im Kündigungsschreiben zur Räumung und Herausgabe aufgefordert hat. Der entgegenstehende Wille im Sinne des § 545 kann grundsätzlich auch im Kündigungsschreiben erklärt werden (OLG Hamburg, NJW 1981, S. 2258). Er kommt insbesondere in einem Räumungsverlangen zum Ausdruck (Weidenkaff in Palandt, § 545, Rn. 8). Einer Klageerhebung bedarf es entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht (Weidenkaff, aaO; siehe auch BGH, NJW-RR 1988, S. 77) …“.

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.01.2011 zum Aktenzeichen 3 U 55/10

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang darauf, dass trotz dieser Entscheidung nach wie vor umstritten ist, welchen Inhalt der Widerspruch gemäß § 545 BGB haben muss. Es ist daher zu empfehlen, der Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Bezugnahme auf § 545 BGB ausdrücklich im Kündigungsschreiben zu widersprechen bzw. den Widerspruch in einem gesonderten Schreiben innerhalb der Zwei-Wochen-Frist zu formulieren.


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