Kann ein Mieter die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel feststellen lassen? - RAin Paschen

Ein Mieter kann ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Frage haben, ob er zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

„... Die Kläger mieteten vom Beklagten mit Vertrag vom 9. Mai 1996, der als "Mietvertrag für Gewerberäume" bezeichnet ist, eine Wohnung mit einem Büroraum in B. . Unter § 2 des Vertrags ("Mietzeit") wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis am 30. September 2001 endet und sich jeweils um ein Jahr verlängert, wenn es nicht sechs Monate vor Ablauf gekündigt wird. § 4 Nr. 3, § 12, § 13 und § 23 des Vertrages sowie eine gesondert unterschriebene Anlage zum Mietvertrag enthalten Vereinbarungen über vom Mieter durchzuführende Schönheitsreparaturen.

...

Mit Schreiben vom 27. April 2006 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31. Juli 2006. Darin forderten sie den Beklagten auf, bis zum 8. Mai 2006 schriftlich sein Einverständnis mit der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 2006 zu erklären; weiter vertraten sie die Auffassung, dass die in den §§ 12 und 23 des Mietvertrags enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam seien. Der Beklagte beantwortete das Schreiben nicht. Daraufhin wiederholten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 11. Mai 2006 ihre Aufforderung, ihnen spätestens bis zum 16. Mai 2006 zu bestätigen, dass der Beklagte die Kündigung zum 31. Juli 2006 akzeptiere; darüber hinaus forderten sie den Beklagten auf, bis zu diesem Zeitpunkt rechtsverbindlich mitzuteilen, dass er nicht auf einer Ausführung von Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit der Beendigung oder wegen während der Mietzeit nicht erfolgter Schönheitsreparaturen bestehen werde. Auch auf dieses Schreiben reagierte der Beklagte nicht. …“

Die Kläger begehren u. a. die Feststellung, dass sie nicht verpflichtet sind, in der Restlaufzeit des Mietvertrages oder anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume oder an den Fenstern, Balkontür und Balkongitteranstrich außen durchzuführen. Fraglich ist, ob den Klägern das zur Erhebung einer Feststellungsklage notwendige Feststellungsinteresse zuzusprechen ist. Dies bejaht der BGH und führt insoweit aus:

„… a)

Der Mietvertrag vom 9. Mai 1996 enthält insoweit eine Reihe vorformulierter Klauseln, deren Wirksamkeit die Kläger mit Recht in Frage stellten. Nachdem die Kläger das Mietverhältnis gekündigt hatten und ihr Auszug aus der Wohnung bevorstand, hatten diese ein berechtigtes Interesse an alsbaldiger Klärung der Frage, ob sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Denn sie mussten sich vor Beendigung des Mietverhältnisses entscheiden, ob sie aufgrund der Vertragsklauseln die Schönheitsreparaturen selbst durchführen, und dafür gegebenenfalls entsprechende Dispositionen treffen. Es war ihnen nicht zuzumuten, es darauf ankommen zu lassen, ob der Beklagte sie nach ihrem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Denn die vom Vermieter ersatzweise veranlasste Durchführung von Schönheitsreparaturen wird für den Mieter erfahrungsgemäß teurer als die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter selbst.

Unter diesen Umständen durften die Kläger erwarten, dass sich der Beklagte auf ihr Schreiben vom 11. Mai 2006 alsbald dazu äußert Klägern die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt oder nicht. Nachdem der Beklagte das Schreiben vom 11. Mai 2006 auch hinsichtlich der Frage der Schönheitsreparaturen unbeantwortet gelassen hatte, hatten die Kläger Grund zu der Annahme, dass der Beklagte die ihm im Vertrag eingeräumten Ansprüche geltend machen werde. Damit hatten die Kläger das für eine negative Feststellungsklage erforderliche Interesse an alsbaldiger Feststellung, dass dem Beklagten diese Ansprüche nicht zustehen. Ihr berechtigtes Interesse an alsbaldiger Feststellung entfällt nicht deshalb, weil eine gerichtliche Klärung der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu erwarten war.

b)

Dem Feststellungsinteresse der Kläger steht nicht entgegen, dass sich der Beklagte gegenüber den Klägern eines Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ausdrücklich "berühmt" hat. Zwar entsteht bei einer negativen Feststellungsklage das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers regelmäßig aus einer vom Beklagten aufgestellten Bestandsbehauptung ("Berühmung") der vom Kläger verneinten Rechtslage (st. Rspr.; BGHZ 91, 37, 41; BGH, Urteile vom 22. März 1995 - XII ZR 20/94, NJW 1995, 2032, unter 3 a, und vom 16. September 2008, aaO, Tz. 14). Dies setzt jedoch eine ausdrückliche Berühmung seitens des Beklagten nicht in jedem Fall voraus; ein Feststellungsinteresse kann vielmehr bereits dann gegeben sein, wenn der Kläger befürchten muss, dass ihm der Beklagte aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisses entgegensetzen wird. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Beklagte mit einer nach Treu und Glauben zu erwartenden eindeutigen Erklärung zurückhält (BGH, Urteil vom 16. September 2008, aaO, m.w.N.). Diese Voraussetzung ist vorliegend gegeben, da der Beklagte sich auf die Aufforderung der Kläger vom 11. Mai 2006 nicht dazu erklärt hat, ob er von den Klägern die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen will. Eine solche Erklärung durften die Kläger nach Treu und Glauben erwarten, weil der vom Beklagten verwendete Formularmietvertrag möglicherweise unwirksame Klauseln über die Verpflichtung der Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthielt und die Kläger, wie ausgeführt, vor Beendigung des Mietverhältnisses Dispositionen treffen mussten, wenn sie die Schönheitsreparaturen bei etwa bestehender Verpflichtung selbst durchführen wollten. Sie hatten deshalb ein berechtigtes Interesse daran, die Frage ihrer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vor ihrem Auszug zu klären und dementsprechend vom Beklagten zu erfahren, ob er sie in Anspruch nehmen will.

Aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. März 1995 (aaO), auf das sich der Beklagte beruft, ergibt sich nichts anderes. Der XII. Zivilsenat hat in dieser Entscheidung in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausgeführt, dass ein Feststellungsinteresse für eine negative Feststellungsklage nur besteht, wenn der Beklagte sich eines Anspruchs gegen den Kläger "berühmt" und dass hierfür ein bloßes Schweigen oder passives Verhalten im Allgemeinen nicht ausreicht, es sei denn, der Kläger darf aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Beklagten nach Treu und Glauben eine ihn endgültig sicherstellende Erklärung erwarten (BGH, Urteil vom 22. März 1995, aaO). So verhält es sich hier. Die Kläger durften, wie ausgeführt, nach Treu und Glauben erwarten, dass der Beklagte ihre Anfrage vom 11. Mai 2006 beantwortet. …“

Urteil des BGH vom 13.01.2010 zum Aktenzeichen VIII ZR 351/08


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