Ablauf der Berliner Räumung - RA Paschen

Hat der Vermieter gegen den Mieter einen Räumungstitel erwirkt, muss er sich entscheiden, ob er einen Gerichtsvollzieher mit der klassischen Räumung und Herausgabe der Wohnung beauftragt oder aber auf die sogenannte Berliner Räumung zurückgreift. Im Rahmen der Berliner Räumung tauscht der Gerichtsvollzieher lediglich das Schloss der Wohnungseingangstür. Er veranlasst nicht die Räumung und Verwahrung der in der Wohnung befindlichen Gegenstände. Die Berliner Räumung hat gegenüber der herkömmlichen Räumung den Vorteil, dass der Kostenvorschuss, der an den Gerichtsvollzieher zu zahlen ist, geringer ausfällt, da die Kosten für die Beräumung, den Abtransport und die Verwahrung der in der Wohnung befindlichen Gegenstände nicht anfallen. Entscheidet sich der Vermieter für die Berliner Räumung, kann er mit den zurückgebliebenen Sachen des Mieters nicht nach Belieben verfahren. Der Vermieter darf die beweglichen Sachen zwar aus der Wohnung wegschaffen, er hat sie jedoch vier Wochen zu verwahren. Nur die Gegenstände, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er vernichten. Wer aber entscheidet letztlich, ob an den Gegenständen noch ein Interesse besteht oder nicht. Was dem einen unbrauchbar erscheint, kann für den anderen durchaus noch einen Wert haben. Wenn der Vermieter Gegenstände als Müll entsorgt, die in der öffentlichen Pfandrechtsverwertung noch einen Ertrag gebracht hätten, macht er sich schadenersatzpflichtig. Auch dann, wenn der Vermieter ernstzunehmende Hinweise darauf hatte, dass die Gegenstände möglicherweise einem Dritten gehören, kann er auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden. Vermietern ist daher wegen der Gefahr, dass sich der Mieter auf die Werthaltigkeit der entsorgten Gegenstände beruft, anzuraten, alle Gegenstände zu verwahren und einzulagern. Fordert der Mieter seine Sachen beim Vermieter nicht binnen einer Frist von einem Monat ab, muss der Vermieter die Gegenstände, die nicht hinterlegt werden können (z. B. Geld), von einem allgemein öffentlich-bestellten vereidigten Versteigerer verwerten lassen. Der Verwertungserlös ist bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichtes einzuzahlen. Hinterlegungsfähige Gegenstände, wie Wertpapiere, wertvoller Schmuck und Bargeld sind sofort bei der Hinterlegungsstelle zu hinterlegen. Sind seine Mietzinsrückstände tituliert und vollstreckbar, kann der Vermieter Rechte am Hinterlegungsbetrag geltend machen. Auch andere Gläubiger können auf den hinterlegten Betrag Anspruch erheben.

Statt einer voreiligen Entsorgung der Gegenstände oder einer kostspieligen Einlagerung kann es ratsam sein, einen öffentlich-bestellten vereidigten Versteigerer mit der Erstellung eines Gutachtens über den üblicherweise zu erzielenden Erlös einer Pfandrechtsverwertung zu beauftragen. Aufgrund des Gutachtens steht dann nachvollziehbar fest, was sofort als Müll zu entsorgen ist und was im Wege der öffentlichen Versteigerung verwertet werden muss.

Für den Vermieter bequemer, aber eben auch teurer, ist es, den Gerichtsvollzieher nicht nur mit der Herausgabe des Mietobjektes, d. h. dem Austausch der Schlösser zu beauftragen, sondern auch mit der Räumung. Der Gerichtsvollzieher muss dann die in der Wohnung befindlichen Gegenstände einlagern und verwerten. Der Vermieter hat damit nichts zu tun, außer dass er natürlich auch hier an dem hinterlegten Betrag Rechte geltend machen kann.

In unserer alltäglichen Praxis war zu beobachten, dass die Vermieter zunächst begeistert waren von der Möglichkeit, im Wege der Berliner Räumung vorzugehen, später jedoch zurückhaltender geworden sind und den Gerichtsvollzieher auch mit der Räumung beauftragt haben, weil das Verfahren der Einlagerung und Verwertung des Räumungsgutes durch den Vermieter selbst zu umständlich und die damit einhergehenden Risiken zu hoch waren. Welche Art der Räumung man wählt, wird natürlich auch immer vom Einzelfall abhängen, insbesondere von der Frage, mit welcher Gegenwehr des Mieters zu rechnen ist.


Für weitere Informationen steht zur Verfügung:

Rechtsanwältin Paschen

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